Dato clave: El artículo 1554 del Código Civil regula la promesa de compraventa en Chile. Cuando una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzado del contrato o su resolución — en ambos casos, con derecho a indemnización de perjuicios.

Firmaste la promesa, entregaste el pie, quizás incluso rechazaste otras propiedades disponibles confiando en que el negocio se concretaría. Y cuando llega la fecha para firmar la compraventa definitiva, la otra parte simplemente no aparece — o se arrepiente abiertamente. El incumplimiento de una promesa de compraventa es uno de los conflictos civiles inmobiliarios más frecuentes en Chile, y la ley te da herramientas concretas para reaccionar.

Qué hace válida una promesa de compraventa

El artículo 1554 del Código Civil exige que la promesa cumpla cuatro requisitos:

Que conste por escrito. No es necesario que sea escritura pública — un instrumento privado firmado por ambas partes es suficiente, aunque la escritura pública facilita enormemente la prueba de fecha y firmas.
Que el contrato prometido sea legalmente posible al momento de cumplirse la promesa.
Que se fije un plazo o condición que determine la época en que se celebrará el contrato definitivo.
Que se especifique el contrato de tal forma que solo falten la tradición o las formalidades legales para que quede perfecto.

Si tu promesa cumple estos cuatro requisitos, es plenamente exigible ante los tribunales. Si falta alguno, la promesa puede ser declarada nula, lo que debilita tu posición — por eso conviene revisarla con un abogado antes de firmar, no solo cuando ya hay un conflicto.

Qué puedes exigir si la otra parte no cumple

Tienes dos caminos, con la posibilidad de sumar indemnización en cualquiera de los dos:

Cumplimiento forzado

Puedes demandar que se obligue a la otra parte a firmar el contrato definitivo de compraventa. Es la vía cuando todavía quieres concretar el negocio y la propiedad sigue siendo de tu interés.

Resolución del contrato

Puedes pedir que se deje sin efecto la promesa. Si eras el comprador, tienes derecho a que te devuelvan lo pagado (el pie). Si se pactó una cláusula penal, además puedes cobrarla.

Indemnización de perjuicios

En ambos casos anteriores, puedes sumar una indemnización por los perjuicios efectivamente sufridos — más allá de lo que cubra la cláusula penal, si esta no alcanza a compensar el daño real.

La cláusula penal: qué puedes cobrar realmente

Es habitual que las promesas incluyan una multa por incumplimiento. Algunos puntos importantes:

Si el dinero entregado (el pie) era un abono al precio y el contrato se resuelve, normalmente debe restituirse, y la pena se cobra aparte — a menos que el contrato haya pactado expresamente que el pie quede en poder del vendedor a título de pena.
La redacción exacta de tu contrato determina cómo operan estas reglas — es el primer documento que un abogado debe revisar.
En la práctica, es común ver cláusulas penales de un 10% a 20% adicional sobre el pie entregado, aunque el monto depende enteramente de lo pactado por las partes.

Ejemplo práctico

Un comprador firma una promesa por un departamento, entrega el 10% del precio como pie, y fija fecha de firma en 90 días. Llegado el plazo, el vendedor recibió una oferta mejor de otra persona y simplemente no se presenta a firmar. El comprador, que había rechazado otras propiedades confiando en este negocio, puede optar por: exigir judicialmente que el vendedor cumpla y firme la compraventa (si aún quiere esa propiedad específica), o pedir la resolución del contrato con devolución del pie más la cláusula penal pactada, sumando además una indemnización si logra acreditar perjuicios adicionales (por ejemplo, el mayor costo de haber tenido que comprar otra propiedad más cara después).

Antes de demandar: revisa esto

¿Hubo una condición suspensiva legítima? Si el incumplimiento se debe a algo como el rechazo de un crédito hipotecario contemplado como condición en la promesa, es posible que no proceda la multa.
¿El plazo o condición está claramente establecido? Ambigüedades aquí pueden debilitar tu demanda.
Haz un estudio de títulos si aún no lo hiciste — a veces el incumplimiento de la contraparte esconde un problema más profundo con la propiedad (hipotecas, embargos, prohibiciones no informadas), y no simplemente un arrepentimiento comercial. Cuando la propiedad en cuestión proviene de una herencia, revisa también las particularidades de las herencias de propiedades en Chile.
Revisa si hay una póliza de garantía asociada. En algunos negocios de compra "en verde" (propiedades en construcción), la promesa puede exigir una póliza de garantía a favor del comprador que resguarde el dinero entregado ante un eventual incumplimiento del promitente vendedor.

Errores comunes que debilitan una demanda

Firmar la promesa sin dejar claro el plazo o condición exacta para la firma definitiva.
No documentar por escrito el motivo del incumplimiento cuando la otra parte lo comunica verbalmente.
Aceptar una devolución parcial del pie "para cerrar el tema" sin dejar constancia de que se reserva el derecho a cobrar la diferencia o la cláusula penal completa.
No revisar si existía una condición suspensiva pactada que justificara legítimamente el no cumplimiento.

Preguntas frecuentes

¿Puedo exigir cumplimiento forzado si el vendedor ya vendió la propiedad a otra persona? Se vuelve mucho más difícil, porque forzar la firma de una propiedad que ya cambió de dueño puede no ser materialmente posible. En ese escenario, la vía más realista suele ser la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.

¿Cuánto tiempo tengo para demandar por incumplimiento de una promesa? Las acciones derivadas de contratos civiles como este prescriben conforme a las reglas generales del Código Civil, por lo que conviene no dejar pasar demasiado tiempo desde el incumplimiento — mientras más rápido actúes, más fácil es reconstruir la evidencia.

¿Sirve una promesa firmada solo por WhatsApp o correo electrónico? El artículo 1554 exige que conste "por escrito", lo que en principio no exige un formato específico, pero la certeza sobre fecha, identidad de las partes y contenido completo es mucho más débil en un intercambio informal que en un instrumento firmado formalmente. Conviene siempre formalizar por instrumento privado firmado o escritura pública.

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Incumplimiento de promesa de compraventa en Chile: qué puedes exigir