Dato clave: Cuando un heredero arrienda una propiedad que aún está en comunidad hereditaria, la ley entiende que actúa representando a toda la comunidad — no a título personal. Eso significa que las rentas de ese arriendo pertenecen a todos los herederos, no solo a quien firmó el contrato.
Falleció el dueño de una propiedad, todavía no se hace la partición entre los herederos, y uno de ellos decide arrendarla a un tercero — a veces sin avisar, a veces avisando pero sin compartir el dinero recibido. Es una situación distinta a la de un heredero que simplemente vive en la propiedad: aquí hay un ingreso de por medio, y la ley tiene reglas específicas sobre a quién le corresponde.
La comunidad hereditaria y sus reglas de administración
Mientras no se haga la partición, todos los herederos son dueños en conjunto de los bienes de la herencia — lo que se llama comunidad hereditaria. El artículo 394 del Código Civil establece que cada heredero puede servirse de las cosas comunes, siempre que lo haga conforme a su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir que los demás también puedan usarla según su derecho.
Para actos de administración, como arrendar la propiedad, la jurisprudencia chilena ha aplicado por analogía las reglas de la sociedad contenidas en el artículo 2081 del Código Civil: cuando no se ha conferido la administración expresamente a uno o más de los comuneros, se entiende que cada uno ha recibido de los demás un mandato tácito y recíproco para administrar la cosa común. Esto significa que, en principio, un heredero sí puede arrendar la propiedad representando a la comunidad, incluso sin la firma de los demás — pero lo hace en nombre de todos, no en beneficio exclusivo propio.
Entonces, ¿a quién le pertenece la renta del arriendo?
A toda la comunidad hereditaria, en proporción a la cuota de cada heredero — no exclusivamente a quien firmó el contrato de arriendo. Si el heredero que arrendó la propiedad se queda con todo el dinero sin compartirlo con los demás, los otros herederos tienen derecho a reclamar esos frutos.
¿Puede un heredero vender su parte sin el acuerdo de los demás?
Sí, pero es un acto distinto al de arrendar el bien completo. El artículo 1812 del Código Civil permite que, si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, cada una pueda vender su cuota —su porcentaje de derechos— aun sin el consentimiento de las otras. Esto no significa que pueda vender el inmueble completo por su cuenta; solo puede disponer de la parte que le corresponde a él.
Ejemplo práctico
Tres hermanos heredan la casa de su madre. Antes de hacer la partición, uno de ellos —que vive cerca— arrienda la casa a un vecino sin avisar a sus hermanos, y se queda con la renta mensual completa durante ocho meses. Cuando los otros dos hermanos se enteran, tienen derecho a exigir su parte proporcional de esos ocho meses de renta ya percibidos, además de exigir que en adelante los ingresos se repartan entre los tres o que se les consulte sobre el destino de la propiedad.
Qué pasa si un heredero ocupa la propiedad en lugar de arrendarla
Es un escenario distinto pero relacionado, y muy común: un heredero vive gratuitamente en la propiedad heredada mientras los demás no reciben ninguna compensación. Aquí aplican otras reglas:
- El artículo 655 del Código de Procedimiento Civil permite a cualquiera de los comuneros pedir que se ponga término al goce gratuito de quien ocupa el inmueble — el juez puede ordenar que el heredero ocupante pague una renta a los demás, o que desaloje.
- Por regla general, esta compensación no se cobra de forma retroactiva — rige desde que se notifica la demanda judicial, no desde que comenzó la ocupación.
- La excepción es cuando el heredero ocupante ha estado arrendando la propiedad a un tercero sin compartir las ganancias — en ese caso, sí se pueden reclamar esos ingresos de forma retroactiva, como vimos más arriba.
- Existe una protección especial para el cónyuge o conviviente civil sobreviviente, quien tiene un derecho preferente a que la vivienda que fue el hogar familiar se le adjudique para vivir, incluso de forma gratuita y vitalicia si el valor del inmueble excede su cuota hereditaria.
Qué hacer si no estás de acuerdo con cómo se está administrando la propiedad heredada
- Solicita rendición de cuentas. Si otro heredero ha arrendado o administrado la propiedad, tienes derecho a exigir que informe formalmente los ingresos y gastos asociados.
- Pon la situación por escrito. Una comunicación formal exigiendo la parte proporcional de las rentas percibidas deja constancia clara de tu reclamo.
- Evalúa acelerar la partición. Si la comunidad hereditaria genera conflictos recurrentes, la partición pone fin a la indivisión y a este tipo de disputas de raíz.
- Si hay ocupación sin compensación, evalúa la acción para poner término al goce gratuito conforme al artículo 655 del Código de Procedimiento Civil.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el acuerdo de todos los herederos para arrendar la propiedad heredada? No necesariamente para el acto mismo de arrendar, dado el mandato tácito y recíproco que reconoce la jurisprudencia — pero sí necesitas compartir proporcionalmente los ingresos con todos los demás herederos.
¿Qué pasa si el heredero que arrendó se niega a compartir el dinero? Puedes exigirlo primero de forma extrajudicial y, si no hay respuesta, iniciar una acción judicial para el cobro de tu parte proporcional de las rentas percibidas.
¿Esto cambia una vez que se hace la partición? Sí — una vez que la propiedad queda formalmente adjudicada a un heredero específico (o se vende y se reparte el dinero), termina la comunidad y, con ella, estas reglas de administración conjunta.
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Fuentes: Código Civil de Chile, artículos 394, 655 (Código de Procedimiento Civil), 1812 y 2081 · Jurisprudencia de Cortes de Apelaciones sobre mandato tácito y recíproco en comunidad hereditaria